mnytt.se Mäklarnytt och Motornytt
Storhelgerna är förbi och vi går mot ljusare tider. Huruvida detsamma gäller för bostadsmarknaden är i dagsläget svårare att sia om.
Per Forsman. Kontorschef, Handelsbanken.
Högkonjunktur, låga räntor, låg arbetslöshet och bostadsbrist talar egentligen inte för en sättning i marknaden men efter många år av uppgång, och en eventuell konjunkturförändring framgent, kanske det inte heller är ologiskt med någon form av dämpning. Vad vi dock vet är att regeringen den 29 november tog beslut om att ett ytterligare skärpt amorteringskrav skulle träda i kraft från 1 mars 2018. Vad detta i stora drag innebär samt vem det kommer att drabba skall jag försöka belysa i denna text. Undantag och övergångsregler finns men dem får vi kommentera vid annat tillfälle.
För den som tar nya lån på sin bostad i dagsläget finns ett gällande amorteringskrav. Det innebär att:
• Vid belåning mindre än 50% av bostadens bedömda marknadsvärde finns enligt lag inget krav på amortering.
• Vid belåning mellan 50-70% av marknadsvärdet är lagkravet amortering på 1 % av totalt lånebelopp.
• Vid belåning mellan 70-85% av marknadsvärdet är lagkravet amortering på 2% av totalt lånebelopp.
En villa/bostadsrätt får inte belånas till mer än 85 % av sitt marknadsvärde.
Det nya och utökade amorteringskrav som regeringen tagit beslut om beror på hur stora lån i förhållande till inkomst hushållet har. För att mäta detta använder man sig av begreppet skuldkvot vilken man får fram om man dividerar hushållets totala bolån med hushållets totala bruttoinkomst. Det förstärkta amorteringskravet innebär ökad amortering på 1 % på samtliga nivåer (alltså från 0, 1, 2 % till 1, 2, 3 % i ovan givna intervall) i de fall skuldkvoten överstiger 4,5.
Ett exempel:
Ett hushåll med två bruttolöner (före skatt) på 25.000 kr/månad vardera medför en total bruttoinkomst för hushållet på 600.000 kr per år (2 x 25.000 x 12). Det innebär att hushållet kan låna upp till 4,5 x 600.000 kr dvs 2.700.000 kr innan det nya förstärkta amorteringskravet med tillhörande amorterings-
nivåer börjar gälla.
Ett exempel till
Låt säga att hushållet ovan har en villa vars marknadsvärde bedöms till 2.500.000 kr med lån på 1.900.000 kr (76 % belåningsgrad) samt ett fritidshus med bedömt marknadsvärde på 1.500.000 kr belånat till 1.000.000 kr (67% belåningsgrad). Hushållets totala skulder blir då 2.900.000 kr vilket med 600.000 kr i totala bruttoinkomster ger en skuldkvot på ca 4,8. Det överstiger 4,5 och det förstärkta amorteringskravet inträder. Amorteringskravet blir på villan 3 % av 1.900.000 kr dvs 57.000 kr/år och på fritidshuset 2 % av 1.000.000 kr dvs 20.000 kr/år.
De som kommer att omfattas av de nya kraven är personer med stora lån i förhållande till sina inkomster. Är belåningen dessutom hög i förhållande till tillgångarnas värden blir kännbarheten än större. Om man sätter nivåerna på det nya kravet i relation till rådande prisläge på villor och bostadsrätter i Karlskoga med omnejd är dock min bedömning att merparten av bostadsägarna i Karlskoga och Kristinehamn med omnejd inte kommer att drabbas.
Att kraven på amortering höjs i samband med ökade lånebelopp och belåningsgrad är sunt. Detta medför, vartefter tiden löper på, att man kan möta eventuella ränteuppgångar, renoveringsbehov och sättningar gällande bostadspriserna på ett bättre sätt. Däremot kan det uppfattas lite stelt och oflexibelt att det ska ske via lagkrav. Oavsett regler och lagar tycker jag att det kan vara lämpligt att man med jämna mellanrum tar en diskussion med sin bank och långivare om vilka nivåer på både amortering och sparande som är rätt för just sin ekonomi.
Jag hoppas att mina ord tydliggjort och rätat ut några frågetecken inför denna lagändring och tillönskar alla läsare en trevlig vinter och kommande vår.
Per Forsman. Kontorschef, Handelsbanken Karlskoga
